樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是土地集約利用的必然結(jié)果，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集和輻射的必然結(jié)果，也是企業(yè)生產(chǎn)價(jià)值鏈條分離的必然結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于拓寬城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；有利于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整；有利于改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次。由此可見，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，是城市轉(zhuǎn)換發(fā)展模式、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。

樓宇經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“精耕細(xì)作”的存量時(shí)代

按照《中國樓宇經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對樓宇經(jīng)濟(jì)的時(shí)代劃分，從上世紀(jì)80年代起，我國的樓宇經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)階段。樓宇經(jīng)濟(jì)1.0時(shí)代：改革開放之初，現(xiàn)代化商業(yè)辦公的服務(wù)需求催生了由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的、專門用于租賃經(jīng)營的寫字樓。樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代：隨著中國成功加入世貿(mào)組織，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的新型第三產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展，對商務(wù)樓宇提出更高要求，城市綜合體成為主流形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時(shí)代：這一階段還處于萌芽期，樓宇經(jīng)濟(jì)將從增量為主過渡到存量時(shí)代。

“十四五”時(shí)期是我國從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，樓宇經(jīng)濟(jì)也將開啟3.0時(shí)代，從“大干快上”的增量時(shí)代過渡到“精耕細(xì)作”的存量時(shí)代。樓宇經(jīng)濟(jì)3.0階段具備三個(gè)標(biāo)志：一是從基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，將樓宇的招租與政府的招商有效結(jié)合；二是從樓宇運(yùn)營商進(jìn)化到城市合伙人，弱化地產(chǎn)屬性，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性；三是從市場行為進(jìn)化到政企協(xié)同，從單純的市場行為升維到政企聯(lián)動、合作共贏。在樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時(shí)代，政府和企業(yè)聯(lián)動，共同推動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成功案例

北京CBD功能區(qū)——打造高品質(zhì)樓宇經(jīng)濟(jì)

北京CBD功能區(qū)位于東三環(huán)和東長安街延長線交匯而成的“金十字”區(qū)域，功能區(qū)堅(jiān)持綜合商務(wù)區(qū)建設(shè)理念，形成了以國際金融為龍頭、高端商務(wù)為主導(dǎo)、文化傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

截至2023年12月，北京CBD功能區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收已經(jīng)超過一千億元，同比增長12.9%，占全區(qū)稅收比重超過六成。其中，稅收過億的樓宇已經(jīng)達(dá)到了134座，過10億的樓宇已經(jīng)達(dá)到了15座，一座百億級樓宇中信大廈。

2019年，北京CBD管委會正式對外發(fā)布《北京CBD高精尖產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。目錄編制參考了國家和北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策及指導(dǎo)意見，并結(jié)合CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢及特點(diǎn)。該目錄篩選出9個(gè)產(chǎn)業(yè)門類、29個(gè)產(chǎn)業(yè)大類、104個(gè)產(chǎn)業(yè)中類、183個(gè)產(chǎn)業(yè)小類，具有較強(qiáng)的導(dǎo)向性、科學(xué)性和實(shí)操性。

以此為契機(jī)，北京CBD以構(gòu)建“高精尖”產(chǎn)業(yè)為主要抓手，以高附加值金融業(yè)、高端時(shí)尚產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快建設(shè)國際一流的商務(wù)中心區(qū)，為首都發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。不僅給北京其他商務(wù)區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)做出了表率，也為其他中心城市CBD樹立了發(fā)展借鑒的樣板。

杭州樓宇經(jīng)濟(jì)——五個(gè)一批打造樓宇經(jīng)濟(jì)

2023年，為實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)新躍升，努力打造全國一流總部經(jīng)濟(jì)中心，杭州市出臺《關(guān)于推動杭州總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，并于5月底啟動了首批總部企業(yè)認(rèn)定工作，認(rèn)定阿里巴巴等468家企業(yè)為2023年度杭州市總部企業(yè)。其中，2023年度千億級總部企業(yè)共6家，百億級總部企業(yè)共52家。

縱觀杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)十多年，主要是以圍繞打造“中國民營企業(yè)總部中心”和“全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”為總體思路，堅(jiān)持“五項(xiàng)原則”，落實(shí)“五個(gè)一批”。

• 五項(xiàng)原則

即“市區(qū)聯(lián)動、‘三力合一’、以大帶小、高低配套、以存量帶增量”五項(xiàng)原則。

市區(qū)聯(lián)動，就是形成市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的推進(jìn)機(jī)制；“三力合一”，就是充分發(fā)揮政府主導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場配置力；以大帶小，就是既抓面積達(dá)幾十萬甚至上百萬平方米的城市綜合體，也抓單門獨(dú)戶的“農(nóng)居SOHO”；高低配套，就是推出適合不同企業(yè)需求的樓宇，既滿足處于“產(chǎn)業(yè)鏈”高端的企業(yè)需求，又滿足處于“產(chǎn)業(yè)鏈”低端的企業(yè)需求；以存量帶增量，就是以存量樓宇的消化來帶動增量樓宇的建設(shè)。

• 五個(gè)一批

即招商一批、管理一批、更新一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批。

招商一批，就是以“831”工程（培育80幢重點(diǎn)招商樓宇、30幢特色樓宇、10大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)）為抓手，加大樓宇招商力度，以招商帶管理、帶更新、帶建設(shè)、帶規(guī)劃。

管理一批，就是堅(jiān)持“三分建設(shè)、七分管理”，堅(jiān)持硬件不足軟件補(bǔ)，出臺樓宇管理導(dǎo)則，引進(jìn)“高手”對樓宇進(jìn)行專業(yè)化、精品化管理。

更新一批，就是制定“杭州市城市樓宇更新改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，實(shí)施樓宇更新行動計(jì)劃，出臺樓宇更新政策，強(qiáng)化樓宇更新的政策引導(dǎo)。

建設(shè)一批，就是抓審批、抓開工、抓竣工，推動擬建在建樓宇加快建設(shè)和招商步伐，化潛在資源為現(xiàn)實(shí)競爭力。

規(guī)劃一批，就是制定《杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要》、杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)空間布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃。

當(dāng)前，杭州正以前所未有的戰(zhàn)略布局、政策力度、支持強(qiáng)度全力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”建設(shè)，力爭經(jīng)過3年至5年的努力，構(gòu)建起較為完善的總部經(jīng)濟(jì)政策支持和服務(wù)管理體系，打造成為具有鮮明杭州特色的全國一流總部經(jīng)濟(jì)中心。

成都市武侯區(qū)“武侯模式”樹立行業(yè)新標(biāo)桿

成都市武侯區(qū)是成都市五個(gè)中心城區(qū)之一，國務(wù)院命名的高科技文化區(qū)。武侯按照“提高產(chǎn)業(yè)層次，提升城市品質(zhì)”構(gòu)建武侯樓宇服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)界樹立了行業(yè)新標(biāo)桿。

武侯區(qū)高質(zhì)量發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的“武侯模式”創(chuàng)新亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在：堅(jiān)持“三大維度”和“一大引擎”的發(fā)展思路，以專業(yè)樓宇為載體，以總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)生態(tài)圏為基礎(chǔ)，提升樓宇產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入應(yīng)用場景，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展帶。

• “三大維度”+“一大引擎”發(fā)展思路

第一維度，對現(xiàn)有樓宇載體資源改造升級，實(shí)現(xiàn)樓宇自身的高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展。第二維度，“騰籠換鳥”、“優(yōu)巢選鳳”，優(yōu)化樓宇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大大提升產(chǎn)業(yè)能級。第三維度，圍繞樓宇應(yīng)用場景，打造樓宇服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。一大引擎，抓住發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)這一關(guān)鍵，形成可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)動能。

• 五大具體行動

為建設(shè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，武侯樓宇在國內(nèi)首次提出了五大具體行動：實(shí)施老舊樓宇更新改造行動、實(shí)施專業(yè)樓宇有序打造行動、實(shí)施樓宇綜合服務(wù)提升行動、實(shí)施綠色生態(tài)樓宇創(chuàng)建行動、實(shí)施以樓聚產(chǎn)以產(chǎn)興區(qū)行動。

武侯區(qū)以打造全國樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行業(yè)標(biāo)桿為目標(biāo)，以推動樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以“政府推動、行會站臺、企業(yè)為主、有序?qū)嵤睘槁窂剑瑯?gòu)建了樓宇經(jīng)濟(jì)“武侯模式”。推廣成都市武侯區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)，共享未來城市機(jī)遇，對于全國各地具有樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的大中城市尤顯迫切和重要。

當(dāng)前，我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的問題

近年來，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為促進(jìn)城市空間優(yōu)化和高效利用、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。但我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前還存在以下幾點(diǎn)問題，一是樓宇經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率與城區(qū)發(fā)展水平不相稱。銀行、保險(xiǎn)行業(yè)戶數(shù)雖少，但戶均納稅較高，起到了對稅收的拉動作用。相比之下，批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)戶數(shù)雖多，但戶均稅收貢獻(xiàn)較低。二是樓宇配套服務(wù)水平與建筑品位不相稱。樓宇內(nèi)企業(yè)享受不到高水平的服務(wù)，容易導(dǎo)致企業(yè)外遷、稅源流失。三是樓宇出租率水平與實(shí)際體量不相稱。近幾年，國內(nèi)出現(xiàn)樓宇出租率下降，空置率上升的趨勢，部分樓宇空置率高達(dá)90%。四是樓宇業(yè)態(tài)多元化與發(fā)展定位不相稱。樓宇內(nèi)的產(chǎn)業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)之間的聯(lián)系性不高，從而影響了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭。

我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略建議

針對我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，提出以下幾點(diǎn)建議。一是將“高端集聚”作為主攻重點(diǎn)。聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生命健康產(chǎn)業(yè)，為高質(zhì)量發(fā)展提供更強(qiáng)支撐。二是優(yōu)化樓宇資源配置策略。積極整合樓宇資源，明確樓宇發(fā)展方向，圍繞產(chǎn)業(yè)定位注重盤活和提質(zhì)相結(jié)合，通過騰籠換鳥等方式，將現(xiàn)有樓宇內(nèi)低端、貢獻(xiàn)小的企業(yè)逐步進(jìn)行替換。三是數(shù)字化管理提升策略。建立樓宇數(shù)字檔案，智能化搭建綜合信息平臺為實(shí)現(xiàn)對樓宇經(jīng)濟(jì)的智慧化服務(wù)。摸清樓宇數(shù)據(jù)信息，搭建樓宇數(shù)字平臺。建立健全樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析體系，全面掌握樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)。四是規(guī)劃先行、精細(xì)化設(shè)計(jì)提升策略。合理規(guī)劃樓宇空間分布，壯大樓宇規(guī)模。精細(xì)化提高樓宇配套品質(zhì)，不斷提高優(yōu)質(zhì)樓宇的設(shè)計(jì)水平和建設(shè)質(zhì)量。五是與城市更新融合策略。鼓勵(lì)樓宇運(yùn)營主體通過自主、聯(lián)營等方式對低效樓宇、老舊廠房等產(chǎn)業(yè)空間開展結(jié)構(gòu)加固、綠色低碳改造、科技場景應(yīng)用及內(nèi)外部裝修等投資改造及業(yè)態(tài)提升，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。

撰稿 | 趙蕊 清研集團(tuán)城鄉(xiāng)規(guī)劃研究部研究員

編輯 | 扆國超

圖片 | 網(wǎng)絡(luò)