作者：

袁? ?品? ? 清研智庫研究員

李? ?川? ? 清研智庫研究員

馮楠楠? ? 清研智庫研究員

清研智庫研究員高原對本文亦有貢獻

住房租賃是關乎民生的大事。然而因為新冠肺炎疫情影響，2020年的住房租賃市場來得與往年不一樣。往年春節(jié)假期結束，各地人員返程復工，住房租賃市場本該迎來一個小高峰。由于疫情期間各地加強防疫，減少人員流動和聚集，2020年的這一小高峰已延遲或難以重現。

目前全國新冠肺炎疫情整體形勢不斷好轉，在加強疫情防控的前提下，各地全面推進復工復產，全力推動經濟社會秩序穩(wěn)步恢復。疫情之后的住房租賃市場將走向何方？

清研智庫利用ARIMAX模型算法，結合在線問卷調查及典型案例深訪，就住房租賃市場中各方最關注的租金及房屋運營方式等焦點問題，以北京市為例，進行了深入細致的研究分析。分析結果顯示：

• 2020年北京住房租賃市場整體保持平穩(wěn)運行，下半年將有小幅上漲。預計到第四季度，北京市房屋租金較第一季度增長約為18%。
• 由于疫情期間居家時間增長，租客越來越意識到房屋居住舒適性的重要，也更注重自身權益的維護，長租公寓在疫情過后將更受關注。
• 受限于租客的經濟能力，房屋合租形式在疫情過后仍將存在，但隨著租客健康及自我防護意識提升，與親友一起或個人整租房屋的需求將提升。

一、疫情期間的住房租賃市場究竟發(fā)生了什么？

清研智庫近日對一線城市的代表——北京的住房租賃市場進行了分析研究。通過問卷形式，對1100余名租客，300余名業(yè)主進行了在線調查。調查結果顯示，疫情期間，44.8%的租客在入住、房屋到期交割等方面受到了影響。

為了應對租客遇到的諸多困難，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布了疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引。調查結果顯示，56.8%的租客向業(yè)主或中介提出了減免租金的請求，其中38.9%的租客獲得了一個月租金的減免。疫情期間到期的租賃合同中，34.8%的退租交割時間獲得了適當寬限。政策的宣傳引導在實際工作中切實起到了積極作用。

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二、疫情過后的住房租賃市場又將如何發(fā)展？

（一）房屋租金保持平穩(wěn)

1. 預測模型的選取

租金定價與影響因素之間有著復雜的關系，清研智庫利用多元時間序列的ARIMAX模型對疫情過后的北京市住房租金進行預測。多元時間序列的ARIMAX模型（動態(tài)回歸模型）是預測模型中常用的一種工具，具有廣泛的適用性。房租受到多因素間的相互關系影響，同時又與時間存在較強關聯。多元時間序列的ARIMAX模型能將多元回歸分析與時間序列分析相結合，提高了預測精度。

2. 模型參數構建

通過桌面研究，以及與數十位房屋租賃市場專業(yè)人士的溝通，篩選出對房租影響較大的因素，進而構建出由社會經濟指標、房地產市場指標和市場預期指標等參數指標組成的EEE（social Economy, real Estate, Expectation）指標體系。其中社會經濟指標包括北京市人均GDP、北京市人均可支配收入、北京市常住人口、人口增長率，房地產市場指標包括商品房待售面積、房屋銷售價格、房貸利率，市場預期指標包括業(yè)主、租客、中介等對房租價格的預期。

3. 預測結果分析：

根據ARIMAX模型預測結果，并結合專業(yè)人士意見對結果進行校正，最終的預測結果如下圖所示：

說明：本研究中所使用2020年2月及以前的房屋租金均來源于中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的數據

截至2020年2月，北京市房屋租金比2019年12月上漲7.71%，達到98.86元/（月·m²）。根據模型預測，今年3月房屋租金較2月小幅上漲0.55%。進入第二季度后，房屋租金將有小幅回落，第二季度平均房屋租金預計為97.68元/（月·m²）,較3月下降1.73%。進入第三季度后房屋租金將有明顯回升，預計在8月到達峰值，達到101.58元/（月·m²），并在后兩個季度保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。總的來看，受疫情影響，北京市房屋租金在第二季度基本保持不變甚至小幅下降，第三季度呈回暖趨勢，在8月房屋租金達到頂峰，在9~12月房屋租金保持相對穩(wěn)定，第四季度北京市房屋租金較第一季度增長約為3.18%。

（二）長租公寓受到關注

清研智庫調查結果顯示，疫情過后，長租公寓的租賃意愿顯著提升。當前長租公寓的租賃比例為25.2%，未來可能提升至30.8%。通過對典型樣本深訪了解到，由于疫情期間，居家時間增長，租客們意識到，在經濟條件允許的范圍內，提升居住環(huán)境是有必要的。同時長租公寓在房屋管理上更加規(guī)范，有保障。

通過對各類房屋的租客流入和流失做進一步分析，未來有16.2%的中介居間代理的房屋租客以及7.3%的業(yè)主直租房屋租客可能成為長租公寓的客戶。而當前長租公寓租客中經濟條件較好的一部分可能會選擇自己購房，以進一步提升居住的舒適性和安全感。

當前中介居間代理的房屋中，在疫情過后，租客可能流失嚴重。通過深訪了解到，中介居間代理在成交時會收取一筆服務費，但是租客對這筆服務費的價值并不十分認可，尤其是在疫情期間，租客需求無法得到滿足時，中介在其中幾乎無法起到任何積極作用。未來這部分租客可能分流到長租公寓市場或者租客與業(yè)主直接達成成交意向，從而避開中介居間代理的環(huán)節(jié)。

通過對業(yè)主的在線調查看到，在疫情期間39.8%的業(yè)主將自有房屋全權委托給房產中介公司代理，疫情過后這一意愿提升至49.3%。業(yè)主們認為將房子全權委托給中介公司比較省心，同時能夠加快房屋周轉，降低空置率。未來這部分房屋也將可能成為長租公寓的房源。

（三）房屋整租需求提升

居住形式上，調查結果顯示，當前北京住房租賃市場中合租情況仍然占有較大比重。其中，合租中居住單人間的占比36.4%，合租中與人合住一間的比例為7.0%。隨著北京住房租賃市場的進一步規(guī)范，同時在疫情期間，居家時間增長，合租給租客們帶來的種種不便，以及潛在的交叉感染風險，都讓租客們的健康意識和自我防護意識得以提升。租客們也更傾向于同彼此熟悉的親友一起居住，或者選擇個人整租形式以避免被其他人打擾。

疫情過后，合租中居住單人間的意愿降至26.6%，與人合住一間的意愿降至4.9%。28.0%的人更傾向于與親友一起整租，40.6%的人更傾向于個人整租。

疫情過后，北京住房租賃市場將呈現出平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。疫情帶給住房租賃市場新的變化趨勢值得重視，無論是長租公寓的關注、還是對房屋整租需求的提升，都需要市場各方及時調整策略，以應對市場中將出現的新形勢。同時政府還應出臺相應的措施意見，規(guī)范北京住房租賃市場中的各類收費問題，切實維護各方權益不受損害。