2022年中央經濟工作會議提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。要因城施策，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化。違法群租房改變了房屋原有結構、存在私拉電線、大功率電器長時間超負荷運行等現象，導致違法群租房存在一定的安全隱患。通過研究違法群租房產生的底層邏輯，調整房屋租賃市場供需結構，針對存在問題“對癥下藥”，是當下推進疏解整治促提升專項行動的重要一環。

北京市人民政府印發《關于“十四五”時期深化推進“疏解整治促提升”專項行動的實施意見》。深化推進“疏解整治促提升”專項行動是落實京津冀協同發展規劃綱要和北京城市總體規劃的重要支撐，是提高城市治理能力和治理水平、推動首都減量發展和高質量發展的重要抓手。在對街區環境秩序整治的重點任務中提出，要持續加強地下空間違規住人、群租房等違法違規行為的綜合整治，嚴格防反彈、控新增，保持動態清零。

概念界定

目前，對違法群租房的定義主要來自2013年7月北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市規劃委員會等相關部門聯合印發的《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建發〔2013〕13號）。該通知規定：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。根據違法群租房專項整治要求，違法群租房主要指未參照上述標準執行的城市國有土地上合法居民住宅樓、平房院落中合法居住性質房屋、集體土地上的建設房屋、商用改居住性質房屋。

違法群租房存在的原因

根本原因：當前社會發展不平衡不充分

當前社會發展不平衡不充分是導致北京市違法群租房出現并大規模存在的根源。一方面由于經濟發展與社會發展的不同步，社會發展的不平衡不充分，社會發展滯后于經濟發展，社會結構落后于經濟結構，社會建設受到忽視，城市房屋價格、租賃價格持續上漲，住房租賃市場流動的房屋資源有限、價格高漲；另一方面，由于城鄉二元結構的存在，北京作為超大城市，具有一定的虹吸效應，吸引外來務工人口不斷流入，出現大量求租者，導致房屋租賃市場供求關系的失衡。受自身經濟條件限制，多數承租人無法承擔過高的租房價格無奈選擇違法群租房。因此，社會發展的不平衡不充分導致北京市存在大量的社會低收入群體和流動人口，為違法群租房的出現提供了廣泛的市場空間。

直接原因：經濟利益驅使，租賃市場供求兩旺

經濟利益驅使是違法群租房產生的直接原因。由于房價居高不下，住房供不應求，導致租房價格持續上漲，正常的租賃需求在既定的價格水平下無法得到滿足。房屋出租人和房產經紀公司正是看到了這種有效需求的存在和違規經營潛在的經濟利益，導致違法群租房應運而生，它是市場化房屋租賃關系中利益博弈的失范和利益主體失權的表現。就房東而言，通過房屋租賃可以實現以房養房，并等待房價上漲而實現巨額回報；就二房東和中介而言，通過違法群租的方式，可使他們獲取更多的資金回報；就承租者而言，違法群租房可降低租房成本。

間接原因：政府監管難度大，力量不足

政府的監管難度大是違法群租房存在的間接原因。從目前的法律法規和當前的治理政策看，政府主管部門對房產經紀機構等出租主體的監管治理的法規政策比較完善，對于違法群租房的行政處罰有相對明確的界定。但是，在實際執行中，由于違法群租現象反復出現，取證執法難度大、整治成本高、人員配備有限等客觀原因，政府監管難度較大。

其他原因：政府提供的公共租賃住房難以滿足實際需求

為解決北京市低收入人群的住房問題，平抑房價，切實履行政府社會保障職能，北京市政府于2012年開始推動并逐步建立公租房、廉租房（合稱為“公共租賃住房”）。總體來看，北京市積極落實保障性租賃住房建設。但是由于建設用地不足，政府建設和推出的公共租賃住房數量較為有限，難以滿足廣大租房者的需求；并且，在實際分配過程中，為真正滿足有迫切需求的居民制定了嚴格的申請條件，但保障對象界定不夠清晰，缺乏明確的退出機制，公共租賃住房很難在市場上流動起來，無法有效解決中低收入群體，尤其是外來低收入群體的住房問題。

違法群租房治理的對策建議

明確監管職責

違法群租房整治是一個綜合性問題，涉及到住建、公安、消防、工商、衛生等多個部門，需要促進部門之間的聯合、協作。各相關部門要從維護本市社會安定的大局出發，統一思想，提高認識，在開展規范和整治特別是聯合執法的過程中主動跨前一步，充分發揮職能作用，切實履行好各自職責，形成齊抓共管的良好局面。

優化管理機制

加強“數據賦能”在群租房等出租房屋安全管理、隱患排查整治工作方面的應用，按照社會化、智能化的要求，加快推進租賃住房登記備案信息、房屋租賃中介機構登記信息、網絡平臺房屋租賃登記信息，以及水電氣用量異常等群租房相關數據的采集匯聚和共享應用，主動搭建數據研判模型，及時發現異常、可疑信息，精準引領群租房安全隱患排查整治。

探索長租房市場建設

中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃市場，保護租賃利益相關方合法權益。且隨著“租購并舉”和“租售同權”概念的提出與完善，租房越來越成為更多年輕人的選擇。因此，政府必須切實履行市場調控職能，調節和完善房屋租賃市場，大力發展長期租賃，保障住房租賃供給側和需求側各方權益。

一是對市場中流動的出租房屋價格進行調控，抑制房價上漲和租金上漲；二是政府以出租方進入住房租賃市場，或與國企合作成為住房租賃市場的供給方，通過回租和轉租房屋，成為住房租賃市場的主體；三是發展長期租賃住房市場，通過加強租金調控和公共權益保障等方式，保護租賃利益相關方合法權益。

清研集團多年來深耕城市治理、城市更新領域，擁有明察暗訪系統、輿情監測系統、問卷調研系統、文明城區創建系統、傳播指數監測系統、智能報告系統、信息報送系統等自主知識產權的系統集成和軟件產品。清研集團將信息、技術、設備與管理需求有機結合，積極助推城市治理、城市更新各領域的數字化、智能化轉型。我們提供如下房屋檢查、城市管理、城市更新第三方服務：

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● 自然災害綜合風險普查城鎮房屋抽檢；

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● 垃圾分類日常運行檢查；

● 文明城區測評；

●?市政府重大決策專項任務核查。

撰稿 | 李淑靜 清研集團公共服務研究一部研究員

編輯 | 李姝敏

圖片 | 網絡