德國的市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志。德國房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié)，既征交易稅，又征所得稅，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅，持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅，長期持有交易免稅，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點(diǎn)。

德國實(shí)行共享稅與專享稅相結(jié)合，以共享稅為主體的稅收管理體制，其中土地稅專屬于地方政府，土地交易稅專屬于各州。

德國土地稅與通常理解的房產(chǎn)稅最為相似。納稅人為土地所有者，收入歸地方政府，是地方政府的專享稅收。地方政府有權(quán)決定稅率，體現(xiàn)了因城施策的特點(diǎn)。2016年德國土地稅收入達(dá)136億歐，占地方政府稅收約15%。

德國房產(chǎn)稅主要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行征稅：

1）房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，要分別繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)交易稅，和以房產(chǎn)交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)的土地購置稅，稅率從3.5%到6.5%不等；

2）不動(dòng)產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅；

3）如果5年內(nèi)賣出3套及以上房產(chǎn)的，要對(duì)獲利部分征收25%的資本利得稅；

4）如果將購置的房產(chǎn)用于出租，依據(jù)房租收入需征收25%的資本利得稅。

德國的房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域有很多的法律、法規(guī)和準(zhǔn)則，擁有獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并且建立了完善的數(shù)據(jù)庫，因此每年地方稅務(wù)局只需根據(jù)軟件程序計(jì)算得出每塊地應(yīng)納稅額并告知納稅人。各類地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的評(píng)估師評(píng)定，對(duì)自己的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。同時(shí)成立“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”等民間組織，負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)赝恋氐摹爸笇?dǎo)價(jià)”，為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)且具有法律效力的“基礎(chǔ)價(jià)格”。所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此類指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，并允許在合理的范圍內(nèi)浮動(dòng)

納稅人每年可分四次繳納，對(duì)于逾期超過一個(gè)月的納稅人，地方政府有權(quán)收取罰金。

在稅收豁免上，

1）公共土地(如公園、墓地)、當(dāng)局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路、教堂、醫(yī)院、科研和教育機(jī)構(gòu)以及軍用設(shè)施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。

2）對(duì)自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產(chǎn)稅，只是對(duì)房基地征收土地稅。

3）采取減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)方式以降低所得，鼓勵(lì)私人建房：一是建房費(fèi)用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%，二是申請(qǐng)建房的貸款可從應(yīng)納稅收入中扣除，三是免征10年地產(chǎn)稅，并在購買建房地產(chǎn)時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

德國房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義

一是德國輕持有環(huán)節(jié)，把房地產(chǎn)稅放在交易環(huán)節(jié)，根據(jù)盈利和年限征稅，鼓勵(lì)居民購房并長期持有，抑制房價(jià)過快上漲和投機(jī)。

二是鼓勵(lì)居民自建房，對(duì)其進(jìn)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼。

三是在征稅對(duì)象上，可以借鑒德國經(jīng)驗(yàn)對(duì)二套及以上的住房征收房產(chǎn)稅，對(duì)第一套住房實(shí)行免稅，保障基本生活需求，降低低收入人群負(fù)擔(dān)。

四是稅率方面，適當(dāng)參考德國做法，允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及公共服務(wù)狀況等情況在一定幅度內(nèi)決定稅率。