“營商環境”一詞，源于世界銀行集團國際金融公司（IFC）的“Doing Business”項目調查。世界銀行對營商環境的測量，從企業開辦、選址、獲得融資、日常運營以及退出的全過程共10個方面提供了量化指標和排名，在全球經濟體范圍內獲得了日益廣泛的重視。2022年2月4日，世界銀行在其官方網站發布宜商環境評估體系的初步概念說明(BEE)，在DB營商環境評價體系基礎上進行了創新和突破，為更好地理解并參與世界銀行BEE測評，認識并了解過往DB指標含義及表現尤為必要。

“登記財產”是對企業產權進行管理的起點。產權保護力度對提振企業戰略投資信心至關重要，提高土地管理質量和透明度也有助于提高市場效率。本文旨在探討分享世界銀行及中國特色營商環境過往評價中“登記財產”的內涵及表現，并提出未來關注點及建議，為進一步優化營商環境提供信息參考。

世界銀行“登記財產”指標解析

1、“登記財產”指標評價概況

在世界銀行營商環境評價指標體系中，“登記財產”記錄的是一個企業（買方）從另一個企業（賣方）購買一個財產，并且把此財產的使用權從賣方轉移到買方，使買方能夠使用此財產或者用于擴大自己現有的企業，把此財產作為貸款抵押，在必要的時候賣掉。

“登記財產”包括程序（個數）、時間（天數）、成本（財產價值的百分比）、土地管理質量指數（0~30）四個二級指標。其中，土地管理質量指數涵蓋基礎設施的可靠性、信息的公開程度、地理面積覆蓋、土地爭議解決和對產權的平等獲取機會等5個方面。世界銀行通過設置標準化案例假設，采用前沿距離評分法，對各經濟體的“登記財產”指標進行量化評估。

2、我國“登記財產”評價結果

世界銀行《2020年營商環境報告》中，我國“登記財產”指標得分為81分，在190個經濟體中排第28位，比排名第1的卡塔爾低15.2分，比排名第21的新加坡低2分。

DB2020中國和其他經濟體“登記財產”得分與排名

近年來，我國“登記財產”指標長期處于中上水平。2018年以前，指標位于全球經濟體40名左右，明顯高于營商環境總排名。2019年，“登記財產”指標得分79.68分，比2018年提升4.36分，排名提升至第27位，比2018年提升了14位，上升較為明顯。2020年得分81分，比2019年提升1.32分，全球排名第28位（比上年落后1位）。

中國近六年營商環境總排名與“登記財產”指標

排名對比

從二級指標來看，北京和上海所需時間和成本一致，北京所需程序個數和土地管理系統的質量指數優于上海。但與國際前沿城市相比，我國“登記財產”總體表現有待提高。從程序和時間來看，我國“登記財產”所需程序為4個，比排名第一的卡塔爾多3個，我國所需時間為9天，比卡塔爾多8天；從成本來看，我國“登記財產”所需成本占財產價值的比例為4.6%，格魯吉亞為0，新西蘭、盧旺達、俄羅斯等為0.1%；從土地管理系統質量指數來看，我國指數僅為23.5，盧旺達、立陶宛、新加坡等的土地管理系統質量指數達28.5分，比我國均值高4.5分。我國“登記財產”所需程序、時間、成本和土地管理質量指數仍待全面優化。

DB2020上海、北京“登記財產”二級指標表現

3、重生：BEE“獲取經營場所”

2022年2月，世界銀行發布營商環境新概念說明（BEE：Business Enabling Environment），基于企業的生命周期涵蓋10項指標領域，并對每項指標從政策監管框架完備性、公共服務可及度、企業辦事便利度三個方面進行綜合評價。

其中，“獲取經營場所”指標主要考察原DB的“辦理建筑許可”、“登記財產”等指標大部分內容，包括不動產租賃與登記和城市規劃的監管質量、公共服務質量和信息透明度、獲取經營場所的便利度等三組指標。

相較于DB的“登記財產”指標，BEE的“獲取經營場所”指標在考察登記財產的基礎上，將考察對象由原來的內資中小企業進一步拓展至內外資企業，涵蓋了不動產租賃的監管框架質量、環境許可辦理便利度等領域。

國內“登記財產”指標評價

1、國內“登記財產”指標簡介

我國“登記財產”指標衡量一個有限責任公司購買另一企業不動產的所有手續，從房源核驗開始到完成領取不動產權證截止。該指標下有5個二級指標，分別為流程、耗時、費用、土地管理質量指數和登記財產便利度。

其中，登記財產的流程、耗時、費用，主要衡量當地企業之間辦理不動產轉移登記發生的所有環節數量、花費的時間、需繳納的費用。土地管理質量指數主要衡量不動產登記機構土地信息管理、信息公開、土地爭議糾紛解決等方面。登記財產便利度主要衡量流程精簡優化、數據共享與公開、申請材料清理與規范、便民服務質量等相關舉措。

與世界銀行“登記財產”指標評價相比，我國增加了“登記財產便利度”二級指標。

世界銀行與我國“登記財產”評價指標對比

2、國內“登記財產”評價結果

《中國營商環境評價報告2021》發布了18個指標的標桿城市各20個，進步較快城市各10個。其中，“登記財產”指標評價結果如下圖所示。

2020年中國營商環境“登記財產”評價結果

2020年中國營商環境“登記財產”評價結果

“登記財產”進步較快城市如南寧市通過建立自然資源電子政務綜合云平臺“邕e登”，打通數據壁壘，推行網上全自助登記辦證模式，開展不動產登記電子證照應用，實行不動產登記與納稅業務集成辦理等舉措，成為其他城市學習的標桿。

小結：需更關注不動產租賃監管

近年來，我國“登記財產”指標表現持續穩步提升，但與世界前沿水平相比，仍有待全面優化。同時，BEE“獲取經營場所”概念的發布提醒我們，要更加關注對不動產租賃、登記和城市規劃的監管。

一是持續深化登記財產辦事流程和監管制度改革，優化土地權屬管理、建筑安全監管及對物業租賃和所有權的限制等；二是通過“互聯網+”助力財產登記提質增速，完善電子政務綜合云平臺，打破數據壁壘，整合辦理建筑許可、登記財產、納稅等業務，持續推行網上全自助登記辦證模式，壓減不動產登記耗時和費用；三是提高不動產登記信息公開和覆蓋面，加強與司法等部門業務聯動，拓展不動產登記電子證照應用范圍，提高土地管理質量。