《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》（以下簡稱《指南》）是由北京市住房和城鄉建設委員會發布的，旨在落實《北京市城市更新條例》，明確城市更新實施方案的編制內容和技術要求，加強對實施方案編制工作的指導。該指南自2024年9月10日起實施，有效期為三年。

該指南的適用范圍包括區域綜合性城市更新項目、涉及用地功能、建筑規模、建筑高度調整的項目，以及涉及公共利益、公共安全的項目等。旨在推動存量空間資源的高效利用和城市功能提升，指導城市更新項目的有序實施。

《指南》出臺背景

城市發展需求

隨著北京市經濟社會的快速發展，城市空間結構和功能布局需要進行優化調整。老舊城區的設施陳舊、環境品質下降、安全隱患增多等問題日益凸顯，對城市更新提出了迫切需求。

政策導向的變化

國家層面對于城市更新工作的重視程度不斷提高，從中央到地方都提出了推動城市高質量發展的要求。北京市作為首都，需要在城市更新方面作出表率，因此需要制定相應的指導性文件。

城市更新的復雜性

城市更新涉及多個利益相關方，包括政府、企業、居民等，涉及規劃、建設、管理等多個環節。為了有序推進城市更新工作，需要出臺一套系統性的實施方案和指南。

歷史遺留問題

北京市作為歷史悠久的城市，存在大量的歷史遺留問題，如老舊小區改造、歷史文化名城保護等。這些問題的解決需要科學合理的規劃和指導。

社會經濟發展的新要求

隨著社會經濟的發展，居民對于生活品質的要求不斷提高，城市更新不僅是物質層面的改造，更是提升城市功能、改善人居環境、促進社會和諧的重要手段。

法規體系的完善

為了確保城市更新工作的規范化、法制化，需要不斷完善相關的法律法規體系。《指南》的發布，也是為了更好地與法律法規相銜接，確保城市更新工作的合法性。

《指南》內容解讀

《指南》出臺的目的是明確城市更新實施方案的編制內容和技術要求，提供對實施方案編制工作的具體指導。適用于區域綜合性城市更新項目、涉及用地功能、建筑規模、建筑高度調整的項目，以及涉及公共利益、公共安全的項目。編制原則包括：分類引導（實施方案應體現不同類型城市更新項目的特點）；按需深化（根據項目具體需求，深化實施方案內容）；分區指導（考慮不同區域的特性，進行有針對性的編制）；流程優化（優化實施方案的編制流程，提高效率）。編制要求需符合技術標準，同時鼓勵創新，鼓勵各區根據自身特點研究制定實施方案編制指南。

用地規劃：從區位到生態保護，規范土地開發與利用

實施方案的主要內容中，用地規劃條件應詳細說明項目的地理區位、周邊環境、土地現狀等基本情況。明確用地紅線范圍，包括邊界、面積、地形地貌等。規定土地使用的基本原則，如保護生態環境、促進土地節約集約利用、維護公共利益等。制定土地使用兼容性規定，允許或限制的用地性質轉換。設定基礎設施建設要求，如道路、供水、供電、排水、通訊等。制定生態環境保護措施，如綠化隔離帶、生態保護區等。

建筑設計與改造：融合歷史保護與智能綠色理念

建筑設計與改造方案，建筑設計應包括建筑形態、材料選擇、色彩搭配、景觀設計等。改造計劃應涵蓋現有建筑的現狀評估、結構檢測、功能調整、立面改造等。設計方案需符合城市設計導則，注重歷史風貌保護和城市特色塑造。考慮無障礙設計，滿足不同群體的使用需求。提出智能化、綠色建筑的設計標準和要求。

土地利用：推動混合用地與可持續發展

土地利用方式，應分析土地使用現狀，提出土地優化利用的策略。探討多種土地利用模式，如混合用地、地上地下空間一體化等。制定土地再開發策略，包括舊區改造、工業區轉型等。強調土地使用的經濟、社會和環境效益，實現可持續發展。

未登記建筑處理：全面調查與處理未登記建筑

未登記建筑處理，應對未登記建筑進行全面的調查，記錄建筑信息、使用情況等。根據法律法規，制定未登記建筑的認定標準和程序。提出具體的處理措施，如補辦手續、征收補償、拆除重建等。建立未登記建筑處理的長效機制，防止類似問題再次發生。

項目實施安排：從規劃到驗收，確保進度與質量

項目實施安排，應制定詳細的項目實施流程，包括前期準備、規劃設計、施工建設、竣工驗收等階段。明確每個階段的審批流程、所需文件和責任單位。設定關鍵節點和時間表，確保項目按計劃推進。建立項目進度跟蹤和調整機制，應對實施過程中的不確定因素。

資金測算：從估算到監管，確保項目資金高效運用

資金測算，應進行全面的投資估算，包括直接成本、間接成本、預備費用等。分析資金的時間價值，制定資金的時間安排和籌措計劃。探討多元化的融資渠道，如政府資金、市場融資、國際援助等。建立資金監管機制，確保資金使用的合規性和效率。

運營管理：全方位策略制定與持續優化

運營管理，應制定項目運營的整體策略，包括市場定位、品牌建設、客戶服務等。明確運營管理組織架構，分配管理職責和權限。建立運營風險管理體系，制定應急預案。推行可持續發展理念，實施節能減排和環保措施。定期進行運營效果評估，優化運營管理策略。

清研觀點

北京市在城市更新過程中，雖然取得了一定的成效，如平房院落改造、CBD區域的城市更新、科技園區更新等，也存在一些不足之處，包括保護與發展的平衡問題、居民參與度不足、資金和資源配置問題、規劃與實施的脫節、法律法規和政策的待完善、長期維護與管理問題等。該指南為北京市的城市更新項目提供了一個統一的編制框架，使得各個項目在實施過程中有章可循，保證工作的規范化。通過對實施方案編制流程的優化，提高了項目推進的效率，縮短了從規劃到實施的時間。指南中包含了項目監督管理的相關規定，有助于加強對城市更新項目的監管，確保項目按計劃進行。鼓勵創新在城市更新中的應用，推動城市向更加智能化、綠色化發展。該指南對于北京市的城市更新工作起到了提綱挈領的作用。

《指南》作為一項指導性文件，雖然在推動北京市城市更新工作方面發揮了重要作用，但在實際操作和執行過程中，可能存在以下需要完善的地方：一是指南中的某些規定較為宏觀，需要進一步細化具體操作流程，以便于執行層面的操作和理解。同時提供更多具體的操作案例，幫助各方理解和應用指南中的規定。二是完善公眾參與城市更新的渠道和機制，確保居民的知情權、參與權和監督權得到有效保障。三是明確多樣化的資金來源渠道，為城市更新項目提供穩定的資金支持。建立有效的激勵機制，鼓勵社會資本參與城市更新項目。四是考慮不同區域和項目的特殊性，引入彈性調整機制，提高指南的適應性和靈活性。五是建立健全監督體系，確保城市更新項目的質量和進度。制定科學合理的評估標準，對城市更新項目進行定期評估。

資料整理 | 清研集團城鄉建設研究部

圖片來源 | 清研集團城鄉建設研究部